🏢서울 3대 오피스 상권 총정리!

안녕하세요.

믿을 수 있는 상권 분석,

나이스비즈맵입니다! 😊

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오늘은 서울의 3대 오피스 상권,

강남권역(GBD), 여의도권역(YBD),

**도심권역(CBD)**에 대해

쉽게 풀어드리려고 합니다!

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🏢 오피스 상권의 기본 성격

오피스 상권은 출퇴근하는 동네다 보니,

다른 동네 상권이랑 패턴 자체가 다릅니다.

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평일엔 사람이 많다가도 주말엔 거리가

텅 비는 게 가장 큰 특징인데요.

하루 중에서도 점심시간, 퇴근시간처럼

사람이 몰리는 시간대가 딱 정해져 있습니다.

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또, 저녁 매출을 오랫동안 책임져온

회식 문화가 줄면서

낮 시간대 매출을 새로 만들려는

움직임이 늘고 있습니다.

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실제로 저녁 장사에 의존하던

직장가 외식업장들이 '점심 영업'에

뛰어들고 있고, 낮과 밤의 영업 방식을

완전히 다르게 가져가는 '하이브리드' 업장도

늘어나는 추세입니다.

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한편 오피스 상권은 프랜차이즈 업계에서도

눈여겨보는 입지인데요,

목적을 갖고 방문하는 고객과 고정 수요가

형성돼 있어 비교적 안정적인 수익을

확보할 수 있는 '특수상권'으로

분류되기 때문입니다.

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💡 정리하면, 오피스 상권은

• 평일 장사, 주말엔 매출 뚝

• 점심·저녁 시간대에 손님 몰림

• 요즘은 회식이 줄어서 저녁보다 점심 비중이 커지는 중

• 그래서 낮과 밤 메뉴를 다르게 가져가는 가게가 느는 중

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여기까지가 오피스 상권 전체의

공통적인 특징이었다면,

이제부터는 오피스 상권 중에서도

'어느 동네냐'에 따라

얼마나 다르게 흘러가는지

살펴보겠습니다!

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강남권역(GBD)

통상 강남권은 종로, 광화문(CBD) 지역보다

초기 투자를 받은 스타트업이

더 선호하는 지역으로 꼽히는데요,

정부의 벤처·스타트업 지원 정책 덕에

1년 사이 강남에 자리 잡은 스타트업 비중이

12%포인트나 늘었습니다.

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공실 상황도 좋습니다. 신규 공급이 없는

GBD에서는 초대형, 대형 오피스 공실률이

각각 0.3%, 2.2%에 불과했고,

임대료도 2026년 2분기 기준 평당 13만원 대로,

처음으로 도심(CBD)보다 비싸졌습니다.

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📌 사장님 입장에서 정리하면

임대료가 계속 오르는 동네

그만큼 회사, 직장인 수요가 탄탄한 동네라고

보면 됩니다!

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스타트업이 꾸준히 유입되면서

젊은 직장인 손님층이 계속 늘어나는 흐름이라,

신규 창업 손님을 기대하기 좋은 동네예요.

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여의도권역(YBD)

여의도는 대규모 신규 공급이 제한적인 데다,

사옥 목적의 개발이 대부분이라

임대차 시장이 안정적으로 유지될 것으로

보이는데요.

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한번 자리 잡은 회사가 쉽게 이동하지 않는,

'변화가 적은 동네'라는 특징도 함께 가지고 있어요.

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📌 사장님 입장에서 정리하면

금융권 직장인이 압도적으로 많고,

그 비중이 앞으로 더 커질 동네라고 보시면 돼요.

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금융권은 대체로 근무시간이 일정하고

회사 이동이 잦지 않은 업종이라,

손님층이 비교적 예측 가능한 편이에요.

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새 건물 공급도 적고,

회사들도 잘 안 옮기는 '변화가 적은 동네'예요.

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도심권역(CBD)

도심 쪽은 세운지구, 서울역, 을지로, 종로,

서소문 여러 곳에서 빌딩 공사가

한꺼번에 진행되고 있습니다.

2029년까지 서울에서 가장 많은 93만 평 규모의

신규 오피스가 이 지역에 지어질 예정이고요.

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이 때문에 2026년 전망에서도

도심권역은 대규모 신규 공급으로

단기적인 공실률 상승이 있을 것으로 보입니다.

실제로 2025년 1분기에도 CBD 공실률이

전월 대비 0.31%포인트 오른 3.35%를

기록한 것으로 나타났습니다.

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📌 사장님 입장에서 정리하면

당분간 공사장이 많고,

새 건물과 헌 건물 사이에서

회사들 이동이 활발한 동네라고 보시면 돼요.

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새 건물이 들어서면

그쪽으로 회사들이 옮겨가면서,

기존 상권과 새로 뜨는 상권 사이에

손님이 나눠질 수 있다는 점도

염두에 두시면 좋아요.

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☕나이스비즈맵 종합보고서로 본 오피스 권역별 체감 경기

오피스 상권의 실제 체감 경기는

근무자들이 매일 들르는

카페 매출에서 가장 빠르게 드러납니다.

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그래서 3개 권역을 대표하는

역삼1동(GBD), 여의동(YBD),

**종로1·2·3·4가동(CBD)**의

커피전문점 데이터를

나이스비즈맵 종합보고서로 직접 비교해봤습니다. (26년 6월 기준)

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숫자로 보니 오피스 시장 리포트에서

확인한 흐름이 카페 매출에도

그대로 드러납니다.

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**📍역삼1동(GBD)**은 매출, 상위 매장 매출,

영업이익까지 3개 권역 중

전부 1위입니다.

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게다가 결제단가도 함께 올랐어요.

고객도 늘고, 한 사람당 쓰는 돈도

늘어난 프리미엄화 흐름이

뚜렷하게 나타나고 있어요.

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**📍여의동(YBD)**은 매출은 늘었지만

결제단가는 오히려 살짝 내려갔습니다

(전월比 -0.5%). 사람은 더 왔지만

1인당 지출은 줄어든,

실속형 소비 패턴에 가깝습니다.

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**📍종로1234가동(CBD)**은 3개 권역 중

유일하게 매출이 줄었고

(전월比 -2.8%), 업종 성장 단계도

'호황'이 아닌 '집중' 단계로

나타났습니다.

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✏️ 정리하면,

똑같이 '오피스 동네'라고 불러도

강남은 지금 제일 잘나가는 동네,

여의도는 조용하지만 안정적인 동네,

도심은 당분간 변화가 큰 동네예요.

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우리 가게가 이 세 동네 중

어디에 가까운지에 따라

손님층도, 앞으로의 장사 전망도

완전히 달라질 수 있는데요.

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우리 매장 주변이 정확히

어떤 오피스 권역에 속하는지,

그리고 우리 업종은 지금

어느 흐름을 타고 있는지

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나이스비즈맵 데이터로

확인해보세요! 😊

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🔗 참고 문헌 및 출처

• 한국경제: 여기 호프집 맞아?…직장인도 놀란 9900원 메뉴 뭐길래 [트렌드+]

• 비즈워치: "남는 게 없다"…'배달'에서 '매장'으로 돌아온 프랜차이즈

• 이데일리: 이재명정부 스타트업 지원 효과?…강남 오피스시장 '들썩'

• 벤처스퀘어: 공실률 6.5%로 올랐지만 거래액 6조원…서울 오피스 '우량자산 쏠림'

• 이투데이: 도심 오피스 임대료 강남권 첫 추월…선별 투자 이어질 것

• 시사뉴스: 서울 도심권역 오피스 1분기 공실률 3.16%…2022년 이후 최고

• 이데일리: 서울 오피스, 권역별 온도차…도심 '공급 부담' vs 강남, 여의도 '견조'