-
탐색
상권분석
종합 보고서
핵심 상권 지표를 한눈에 분석하는 보고서
점포 밀집도
블록 단위의 업종·점포 분포를 파악
상권 트렌드
전국 상권의 매출·점포 변화 트렌드
상권분석 PRO
프리미엄 보고서
지정 상권의 동향과 전망 심층 분석 보고서
유동인구
내 점포 앞, 골목 단위의 유동인구 흐름
AI
리뷰 분석 AI 베러리뷰
전국 상권의 매출·점포 변화 트렌드
상권분석 AI 베러보스
전국 상권의 매출·점포 변화 트렌드
마케팅 AI 베러애즈
지정 상권의 동향과 전망 심층 분석 보고서
원하는 상권, 반경을 지정해서 상권을 분석해보세요!
프리미엄 보고서 샘플 보기
로그인 / 회원가입
#122
🏢서울 3대 오피스 상권 총정리!
2026.08.18
안녕하세요.
믿을 수 있는 상권 분석,
나이스비즈맵입니다! 😊
오늘은 서울의 3대 오피스 상권,
강남권역(GBD), 여의도권역(YBD),
**도심권역(CBD)**에 대해
쉽게 풀어드리려고 합니다!
🏢 오피스 상권의 기본 성격
오피스 상권은 출퇴근하는 동네다 보니,
다른 동네 상권이랑 패턴 자체가 다릅니다.
평일엔 사람이 많다가도 주말엔 거리가
텅 비는 게 가장 큰 특징인데요.
하루 중에서도 점심시간, 퇴근시간처럼
사람이 몰리는 시간대가 딱 정해져 있습니다.
또, 저녁 매출을 오랫동안 책임져온
회식 문화가 줄면서
낮 시간대 매출을 새로 만들려는
움직임이 늘고 있습니다.
실제로 저녁 장사에 의존하던
직장가 외식업장들이 '점심 영업'에
뛰어들고 있고, 낮과 밤의 영업 방식을
완전히 다르게 가져가는 '하이브리드' 업장도
늘어나는 추세입니다.
한편 오피스 상권은 프랜차이즈 업계에서도
눈여겨보는 입지인데요,
목적을 갖고 방문하는 고객과 고정 수요가
형성돼 있어 비교적 안정적인 수익을
확보할 수 있는 '특수상권'으로
분류되기 때문입니다.
💡 정리하면, 오피스 상권은
평일 장사, 주말엔 매출 뚝
점심·저녁 시간대에 손님 몰림
요즘은 회식이 줄어서 저녁보다 점심 비중이 커지는 중
그래서 낮과 밤 메뉴를 다르게 가져가는 가게가 느는 중
여기까지가 오피스 상권 전체의
공통적인 특징이었다면,
이제부터는 오피스 상권 중에서도
'어느 동네냐'에 따라
얼마나 다르게 흘러가는지
살펴보겠습니다!
강남권역(GBD)
통상 강남권은 종로, 광화문(CBD) 지역보다
초기 투자를 받은 스타트업이
더 선호하는 지역으로 꼽히는데요,
정부의 벤처·스타트업 지원 정책 덕에
1년 사이 강남에 자리 잡은 스타트업 비중이
12%포인트나 늘었습니다.
공실 상황도 좋습니다. 신규 공급이 없는
GBD에서는 초대형, 대형 오피스 공실률이
각각 0.3%, 2.2%에 불과했고,
임대료도 2026년 2분기 기준 평당 13만원 대로,
처음으로 도심(CBD)보다 비싸졌습니다.
📌 사장님 입장에서 정리하면
임대료가 계속 오르는 동네
그만큼 회사, 직장인 수요가 탄탄한 동네라고
보면 됩니다!
스타트업이 꾸준히 유입되면서
젊은 직장인 손님층이 계속 늘어나는 흐름이라,
신규 창업 손님을 기대하기 좋은 동네예요.
여의도권역(YBD)
여의도는 대규모 신규 공급이 제한적인 데다,
사옥 목적의 개발이 대부분이라
임대차 시장이 안정적으로 유지될 것으로
보이는데요.
한번 자리 잡은 회사가 쉽게 이동하지 않는,
'변화가 적은 동네'라는 특징도 함께 가지고 있어요.
📌 사장님 입장에서 정리하면
금융권 직장인이 압도적으로 많고,
그 비중이 앞으로 더 커질 동네라고 보시면 돼요.
금융권은 대체로 근무시간이 일정하고
회사 이동이 잦지 않은 업종이라,
손님층이 비교적 예측 가능한 편이에요.
새 건물 공급도 적고,
회사들도 잘 안 옮기는 '변화가 적은 동네'예요.
도심권역(CBD)
도심 쪽은 세운지구, 서울역, 을지로, 종로,
서소문 여러 곳에서 빌딩 공사가
한꺼번에 진행되고 있습니다.
2029년까지 서울에서 가장 많은 93만 평 규모의
신규 오피스가 이 지역에 지어질 예정이고요.
이 때문에 2026년 전망에서도
도심권역은 대규모 신규 공급으로
단기적인 공실률 상승이 있을 것으로 보입니다.
실제로 2025년 1분기에도 CBD 공실률이
전월 대비 0.31%포인트 오른 3.35%를
기록한 것으로 나타났습니다.
📌 사장님 입장에서 정리하면
당분간 공사장이 많고,
새 건물과 헌 건물 사이에서
회사들 이동이 활발한 동네라고 보시면 돼요.
새 건물이 들어서면
그쪽으로 회사들이 옮겨가면서,
기존 상권과 새로 뜨는 상권 사이에
손님이 나눠질 수 있다는 점도
염두에 두시면 좋아요.
☕나이스비즈맵 종합보고서로 본 오피스 권역별 체감 경기
오피스 상권의 실제 체감 경기는
근무자들이 매일 들르는
카페 매출에서 가장 빠르게 드러납니다.
그래서 3개 권역을 대표하는
역삼1동(GBD), 여의동(YBD),
**종로1·2·3·4가동(CBD)**의
커피전문점 데이터를
나이스비즈맵 종합보고서로 직접 비교해봤습니다. (26년 6월 기준)
역삼1동(GBD) | 여의동(YBD) | 종로1234가동(CBD) | |
|---|---|---|---|
업종 성장 단계 | 호황 | 호황 | 집중 |
점포 평균매출 | 2,988만원 (전월比 +10.9%) | 2,840만원 (전월比 +12.0%) | 2,748만원 (전월比 -2.8%) |
상위 20% 매출 | 8,015만원 | 6,976만원 | 6,492만원 |
평균 결제단가 | 9,166원 | 8,630원 | 8,968원 |
영업이익(서울시 평균 대비) | 602만원 (+55.6%) | 562만원 (+45.2%) | 547만원 (+41.3%) |
숫자로 보니 오피스 시장 리포트에서
확인한 흐름이 카페 매출에도
그대로 드러납니다.
**📍역삼1동(GBD)**은 매출, 상위 매장 매출,
영업이익까지 3개 권역 중
전부 1위입니다.
게다가 결제단가도 함께 올랐어요.
고객도 늘고, 한 사람당 쓰는 돈도
늘어난 프리미엄화 흐름이
뚜렷하게 나타나고 있어요.
**📍여의동(YBD)**은 매출은 늘었지만
결제단가는 오히려 살짝 내려갔습니다
(전월比 -0.5%). 사람은 더 왔지만
1인당 지출은 줄어든,
실속형 소비 패턴에 가깝습니다.
**📍종로1234가동(CBD)**은 3개 권역 중
유일하게 매출이 줄었고
(전월比 -2.8%), 업종 성장 단계도
'호황'이 아닌 '집중' 단계로
나타났습니다.
✏️ 정리하면,
똑같이 '오피스 동네'라고 불러도
강남은 지금 제일 잘나가는 동네,
여의도는 조용하지만 안정적인 동네,
도심은 당분간 변화가 큰 동네예요.
우리 가게가 이 세 동네 중
어디에 가까운지에 따라
손님층도, 앞으로의 장사 전망도
완전히 달라질 수 있는데요.
우리 매장 주변이 정확히
어떤 오피스 권역에 속하는지,
그리고 우리 업종은 지금
어느 흐름을 타고 있는지
나이스비즈맵 데이터로
확인해보세요! 😊
🔗 참고 문헌 및 출처
한국경제: 여기 호프집 맞아?…직장인도 놀란 9900원 메뉴 뭐길래 [트렌드+]
비즈워치: "남는 게 없다"…'배달'에서 '매장'으로 돌아온 프랜차이즈
이데일리: 이재명정부 스타트업 지원 효과?…강남 오피스시장 '들썩'
벤처스퀘어: 공실률 6.5%로 올랐지만 거래액 6조원…서울 오피스 '우량자산 쏠림'
이투데이: 도심 오피스 임대료 강남권 첫 추월…선별 투자 이어질 것
시사뉴스: 서울 도심권역 오피스 1분기 공실률 3.16%…2022년 이후 최고
이데일리: 서울 오피스, 권역별 온도차…도심 '공급 부담' vs 강남, 여의도 '견조'
오피스상권
상권분석
문의사항 : nicebizmap@nice.co.kr