여기는 어떻게 'OO성지'가 된 걸까?

안녕하세요!

믿을 수 있는 상권 분석

나이스비즈맵입니다 🙌

서울에서 종로5가를 걷다 보면

약국 간판이 유독 많이 보이고,

압구정, 신사 쪽을 걷다 보면

성형외과 간판이 줄줄이 이어집니다.



종로 5가 약국 거리 | 출처: 조선비즈



압구정 일대 | 출처: 연합뉴스

종로 5가에는 왜 이렇게 약국이 많고,

압구성, 신사에는 성형외과가 몰려 있는지

궁금하지 않으셨나요?!

오늘은 동네가 '성지'가 되는 과정을

종로5가 약국거리, 압구정, 신사 성형외과 거리

두 사례와 함께 살펴보려고 합니다 🏙️

🏪 시작은 하나의 '앵커'였다

모든 성지에는 시작점이 있습니다.

상권 분석에서는 이 개념을

'앵커 테넌트(anchor tenant)'라고 부르는데요,



출처: unsplash

백화점 하나가 들어서면 주변에 상가가 따라붙고,

스타벅스 옆에 카페 골목이 생기는 것처럼

'사람을 처음 끌어모으는

자석 같은 점포나 시설'을 말합니다.

종로5가의 앵커는

1957년 문을 연 '보령약국'이었습니다.

손님이 찾는 약이 없으면 자전거를 타고 다니며

구해다 놓는 서비스로 입소문이 났고,

이를 보고 주변에 약국들이 하나둘 따라붙기 시작했죠.



출처: 공정뉴스

압구정은 조금 다릅니다.

특정 점포가 아니라 1970년대 들어선

'압구정 현대아파트'가 앵커 역할을 했는데요,

국내 최초의 대단지 민영 아파트였고

국회의원, 대학교수 같은 계층이 입주하면서

'고급 주거지'라는 이미지가 자리 잡았습니다.

1990년대엔 미국 유학파 자제들이

만든 소비문화가

'오렌지족'이라는 신조어까지 낳을 정도였죠.

즉 압구정은

부유한 소비층이 모여 사는 동네 자체가

앵커였던 셈입니다.

출처: unsplash

🏥 수요가 있어야 굳어진다

앵커만으로는 거리가 만들어지지 않습니다.

진짜 성장은 지속적인 수요가 뒷받침될 때 일어납니다.

종로5가는 1980년대까지 서울대병원, 국립중앙의료원 등

대형 3차의료기관 4곳이

한 동네에 몰려 있었습니다.

처방전 수요가 넘쳐나니 약국이 몰리는 건

자연스러운 결과였죠.

출처: unsplash

압구정, 강남 일대의 수요는

조금 더 복합적으로 쌓였는데요,

경제 성장과 함께 부유한 강남이 커지면서

성형 수요도 함께 자랐고,

1990년대 외환위기는 하나의 전환점으로 꼽힙니다.

취업 경쟁이 치열해지면서

외모가 경쟁력의 일부로 여겨졌고,

여기에 2000년대 한류 열풍까지 겹치며

강남의 위상은 더 단단해졌습니다.

출처: unsplash

📈 몰릴수록 강해지는 이유

두 동네 모두 이 지점부터는

같은 논리가 작동합니다.

바로 '집적 효과'인데요,

종로5가는 약국이 몰려 있으니

손님이 발품을 팔며 가격을 비교하고,

약국은 손님을 놓치지 않으려

도매가에 가까운 가격을 제시합니다.

가격 경쟁이 핵심이죠.

압구정, 신사에서는

조금 다른 경쟁이 벌어지는데요,

병원이 몰려 있을수록

환자는 여러 전문의를 손쉽게 비교하고,

병원은 살아남기 위해

계속 새로운 기술과 결과로 차별화해야 합니다.

결국 종로5가는 '가격'으로,

압구정은 '실력과 후기'로

경쟁하는 집적지가 된 셈이에요.

🚶 성지도 계속 같은 모습은 아니다

흥미로운 차이도 있습니다.

종로5가는 반세기 넘게 같은 자리를 지켜온 반면,

성형외과 밀집지는

한때 압구정에서 신사역 쪽으로

무게중심이 옮겨가는 모습을 보였는데요,

층수 규제 때문에

대형 병원들이 압구정보다 신사역 쪽에

자리 잡으며 성형벨트가 형성됐었는데,

그런데 2023년 무렵

그 규제가 풀리면서 압구정 일대가

최고 50~70층 규모의 재건축에 들어갔고,

지금은 그 재건축이 속도를 내며 상권 구도에도

다시 변화 조짐이 나타날 것으로 보입니다.

출처: unsplash

이처럼 같은 집적이라도

그 자리를 계속 지킬 수 있느냐는

임대료나 건축 규제 같은 물리적 조건에 따라

계속 달라질 수 있습니다.

정리하면

성지가 만들어지는 순서는 이렇습니다.

출처: unsplash

(1) 앵커가 자리 잡고 →

(2) 지속적인 수요가 뒷받침되고 →

(3) 몰릴수록 강해지는 집적 효과가 작동한다.

그리고 임대료, 건축 규제 같은 입지 조건들로

그 자리가 계속 지켜질 것인지,

다른 곳으로 옮겨갈지 결정되죠.

업종은 다르지만 종로5가와 압구정 모두

이 흐름을 그대로 따라간 사례입니다.

우리 동네에 유독 몰려 있는 업종이 있다면,

여기의 앵커와 수요는 무엇이었을까,

지금도 그 조건이 유효할까

짚어보는 건 어떨까요?!

출처: unsplash

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